« La taxe d'habitation a disparu, un locataire n'a donc plus aucun impôt local à régler. » L'idée circule largement depuis 2023, et elle n'est qu'à moitié juste. La suppression vaut pour la résidence principale, et pour elle seule. Un logement meublé loué à l'année comme résidence secondaire continue de générer un avis d'imposition au nom de l'occupant. Et chaque année, une partie de l'impôt local du propriétaire revient discrètement au locataire par le biais des charges : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Pour faire le tri, voici les questions que se posent le plus souvent les locataires, avec les réponses tirées d'impots.gouv.fr et de Service-public.fr.
La taxe d'habitation du locataire a-t-elle vraiment disparu ?
Pour la résidence principale, oui. Service-public.fr indique que la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Elle s'applique quels que soient les revenus du foyer, que le logement soit loué dans le parc privé ou social. Depuis l'année d'imposition 2023, un locataire qui occupe son logement à titre de résidence principale ne reçoit plus d'avis à ce titre.
Ce qui subsiste porte un autre nom : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui vise les locaux meublés affectés à l'habitation autres que la résidence principale, ainsi que leurs dépendances immédiates, comme un garage ou une place de parking. impots.gouv.fr rappelle aussi que les taxes sur les logements vacants sont maintenues.
Qui paie quand un logement est loué en résidence secondaire ?
La règle tient à la notion de disposition ou jouissance permanente. Celui qui a la libre disposition d'un logement meublé, qui n'est pas sa résidence principale, paie la taxe. Un locataire à l'année de sa résidence secondaire est donc redevable et reçoit l'avis à son nom ; ce n'est pas le propriétaire qui paie à sa place.
Quelques situations courantes illustrent la règle :
| Situation au 1er janvier | Qui reçoit l'avis de taxe d'habitation ? |
|---|---|
| Locataire, logement = résidence principale | Personne (taxe supprimée) |
| Locataire à l'année d'une résidence secondaire meublée | Le locataire |
| Locaux meublés aménagés et réservés exclusivement à la location | Pas le loueur |
| Logement de fonction ou second logement pour le travail | L'occupant, avec dégrèvement possible sur réclamation |
Un logement de fonction, ou un second logement conservé pour des raisons professionnelles, est considéré comme une résidence secondaire. L'occupant peut toutefois demander un dégrèvement par réclamation.
La date du 1er janvier compte-t-elle vraiment ?
Oui, c'est la date qui fixe toute l'année. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Celui qui occupe le logement à cette date paie la taxe de l'année ; un changement survenu ensuite ne modifie pas l'imposition de l'année en cours.
Concrètement, un locataire qui prend une résidence secondaire en mars n'est pas imposé pour cette première année : la situation retenue est celle du 1er janvier, où il n'occupait pas encore les lieux. Réciproquement, celui qui quitte le logement en février reste redevable de toute l'année. La fiche officielle ne prévoit pas de calcul au prorata ; une répartition entre locataire sortant et entrant ne peut résulter que d'un accord entre eux, pas de l'administration.
Comment l'administration sait-elle qui occupe le logement ?
Par la déclaration d'occupation, qui pèse sur les propriétaires. Chaque propriétaire déclare la situation de ses biens dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet. impots.gouv.fr précise que pour 2026, cette déclaration décrit l'occupation au 1er janvier 2026 et sert de base à l'avis.
Quand un logement meublé est occupé par un tiers, locataire ou occupant à titre gratuit, le propriétaire doit l'identifier dans cette déclaration. Une absence de déclaration ou une déclaration inexacte expose le propriétaire à une amende de 150 € par local. Le locataire n'a pas de démarche à faire de son côté, mais il a intérêt à vérifier que son bailleur a bien déclaré son départ ou son arrivée : une erreur peut lui valoir un avis injustifié.
Quand l'avis arrive-t-il et comment le contester ?
L'avis est envoyé au cours du dernier trimestre de l'année et reste consultable dans l'espace particulier. Il indique la base de calcul, le montant et la date limite de paiement, qui varie : seule la lecture de l'avis fait foi.
En cas d'erreur, par exemple un locataire imposé pour un logement qu'il n'occupait plus au 1er janvier, la réclamation se dépose auprès du service des impôts des particuliers du lieu où se trouve le logement, dans les délais légaux. Elle ne dispense pas de payer, mais un sursis de paiement peut être demandé en même temps.
La taxe peut-elle être majorée pour une résidence secondaire ?
Oui, dans certaines communes. Les communes situées en zone tendue, celles où s'applique la taxe sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Depuis le 1er janvier 2024, cette possibilité s'étend aux communes où les logements non affectés à l'habitation principale sont nombreux. La majoration exige une délibération du conseil municipal : elle n'existe pas partout, et son taux dépend de la commune.
Certaines situations en sont exonérées : logement de fonction ou résidence secondaire imposée par l'activité professionnelle, ancienne résidence principale d'une personne hébergée durablement en établissement de soins, logement rendu inhabitable pour une cause indépendante de la volonté de l'occupant.
Et un logement vide, qui paie ?
Les taxes sur les logements vacants, TLV et THLV selon les communes, visent des locaux non meublés et inoccupés. Elles ne s'appliquent pas à une résidence secondaire, même occupée seulement une partie de l'année. Un locataire en place n'est, par définition, pas concerné : le logement qu'il occupe n'est pas vacant.
La taxe d'ordures ménagères est-elle à la charge du locataire ?
Oui, et c'est souvent la surprise de la régularisation annuelle. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, qui la paie à l'administration. Mais elle fait partie des charges récupérables : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 range la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères parmi les dépenses qui restent à la charge du locataire. La taxe de balayage, quand la commune en perçoit une, suit la même règle.
Le bailleur peut donc en demander le remboursement, en général lors de la régularisation des charges. Les règles de cette régularisation, fixées par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides, protègent le locataire :
- la régularisation a lieu au moins une fois par an ;
- le décompte des charges est communiqué un mois avant ;
- les justificatifs, dont l'avis de taxe foncière où apparaît la TEOM, restent à la disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte ;
- le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer un arriéré de charges.
Le locataire peut donc demander à voir la ligne TEOM de l'avis de taxe foncière, et vérifier que seule cette ligne lui est refacturée, et non le montant total de l'avis.
Un propriétaire peut-il faire payer la taxe foncière au locataire ?
Non. La taxe foncière est due par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier, même si le bien est loué, rappelle Service-public.fr. Elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret de 1987. Seule la TEOM, inscrite sur le même avis, peut être répercutée. Une clause de bail qui mettrait la taxe foncière elle-même à la charge du locataire mérite d'être examinée avec l'ADIL du département, qui renseigne gratuitement sur les rapports locatifs ; en cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont les voies amiables habituelles.
Le même raisonnement s'applique aux autres litiges de la vie quotidienne : une réclamation écrite et datée, des justificatifs, puis un recours amiable avant le juge, comme le détaille notre guide du litige de consommation.
Les locataires du parc social sont-ils dans la même situation ?
Sur la taxe d'habitation, oui : un logement social occupé à titre de résidence principale n'y est plus soumis depuis 2023. Sur la TEOM, la logique des charges récupérables s'applique aussi. Pour entrer dans ce parc, le parcours complet, du formulaire au recours DALO, est décrit dans le guide pour obtenir un HLM, et un exemple local chiffré figure dans le portrait du marché locatif de Plœmeur.
Questions fréquentes
Un étudiant locataire paie-t-il la taxe d'habitation ?
Pas pour le logement qu'il occupe comme résidence principale, puisque cette taxe est supprimée depuis 2023. La question ne se pose que si le logement est une résidence secondaire meublée dont il a la disposition permanente.
Je quitte ma résidence secondaire louée en février : dois-je toute l'année ?
Oui. La taxe est établie pour l'année entière selon la situation au 1er janvier. Un partage avec le locataire suivant ne peut venir que d'un accord privé.
Pourquoi mes charges contiennent-elles une taxe ?
Il s'agit le plus souvent de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, payée par le propriétaire avec sa taxe foncière puis récupérée dans les charges, comme le permet le décret du 26 août 1987.
Le bailleur peut-il me refacturer toute sa taxe foncière ?
Non. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire ; seule la ligne TEOM de l'avis est récupérable.
Je reçois un avis de taxe d'habitation alors que c'est ma résidence principale : que faire ?
Vérifier d'abord que la déclaration d'occupation du propriétaire est exacte, puis adresser une réclamation au service des impôts des particuliers du lieu du logement, en demandant si besoin un sursis de paiement.
Sources et références
- impots.gouv.fr, Qui est concerné, en 2026, par le paiement d'une taxe d'habitation ? — www.impots.gouv.fr
- Service-public.fr, Taxe d'habitation sur les résidences secondaires — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, Charges locatives : quelles sont les charges récupérables par le bailleur ? — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, Taxe foncière — www.service-public.gouv.fr
