Un colocataire a donné congé en février, vidé sa chambre et rendu ses clés fin mars. En juillet, le propriétaire lui écrit : l'ancienne colocataire restée sur place ne paie plus, et c'est à lui, ou à ses parents qui se sont portés caution, de régler l'arriéré. Ce courrier n'a rien d'abusif si le contrat comporte une clause de solidarité.
La désolidarisation désigne le moment où cette obligation cesse pour l'un des cotitulaires. Il varie selon que l'on est colocataire, époux, partenaire de Pacs, concubin ou victime de violences, et les papiers à envoyer diffèrent aussi.
Désolidarisation : ce que la clause de solidarité engage vraiment
Une clause de solidarité, parfois appelée clause d'indivisibilité de la dette de loyer, transforme plusieurs occupants en un seul débiteur face au propriétaire. Service-public.fr le résume ainsi : avec cette clause, chaque colocataire et sa caution doivent la totalité du loyer et des charges, et couvrent donc la part impayée des autres. Le propriétaire n'a pas à poursuivre d'abord le défaillant ; il peut se tourner vers celui qui paie, ou vers sa caution.
Sans cette clause, chacun ne doit que sa propre part. Le premier réflexe consiste donc à relire le contrat : la clause figure souvent dans un article intitulé « solidarité » ou « indivisibilité », parfois dans les conditions particulières. Deux autres points situent le cas : le bail est-il unique ou y a-t-il un contrat par occupant, et les signataires sont-ils colocataires ou mariés ? La loi exclut en effet de la colocation la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de Pacs, qui relèvent d'autres règles.
Colocation : jusqu'à six mois après le congé
L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2021, encadre la sortie d'un colocataire. Son paragraphe VI pose deux hypothèses. La solidarité du sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard six mois après la date d'effet du congé.
Concrètement, un colocataire dont le préavis d'un mois se termine fin mars, sans remplaçant, peut être appelé à payer la part d'un autre jusqu'à fin septembre. Le congé lui-même suit les règles ordinaires de durée et de forme, détaillées dans notre page consacrée à la lettre de préavis.
L'arrivée d'un remplaçant raccourcit le délai
La loi parle d'un nouveau colocataire qui figure au bail. Un ami qui reprend la chambre sans rien signer ne suffit pas : il doit être inscrit au contrat, en pratique par un avenant ou un nouveau bail. Service-public.fr précise que si le remplaçant arrive pendant le préavis, l'obligation du sortant subsiste jusqu'à la fin de ce préavis, pas au-delà. Le propriétaire reste libre d'accepter ou non le candidat, dans le respect des règles de non-discrimination ; d'où l'intérêt de présenter tôt un dossier complet.
La caution suit le même calendrier
La personne qui s'est portée caution est libérée en même temps que le colocataire pour lequel elle s'est engagée. Le même article impose, sous peine de nullité, que l'acte de cautionnement identifie le colocataire dont le congé met fin à l'engagement. Un acte qui garantit « les locataires » sans distinction pose donc question ; c'est un point à faire examiner par une ADIL ou un professionnel en cas de litige.
D'après service-public.fr, la caution engagée sans durée peut résilier par courrier recommandé, mais cette résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours. Si l'acte fixe une durée, elle ne peut pas résilier avant son terme.
Quand chaque occupant a signé son propre contrat, la question ne se pose presque plus : l'engagement cesse à l'expiration du préavis, et celui de la caution aussi. Même chose pour la part propre de chacun dans un bail unique sans clause de solidarité.
Époux et partenaires de Pacs : un bail commun d'office
Pour un couple marié, la logique n'est pas celle de la colocation. Le Code civil, à son article 1751, répute le droit au bail du logement qui sert effectivement à l'habitation des deux époux comme appartenant à l'un et à l'autre, même si un seul a signé, et même si le contrat date d'avant le mariage. Les partenaires de Pacs peuvent obtenir la même cotitularité s'ils la demandent ensemble au propriétaire.
Le départ de l'un des époux ne le fait donc pas sortir du bail. Tant que le mariage n'est pas dissous, il reste en principe tenu des loyers, au titre de la solidarité des dettes ménagères. Les juridictions retiennent en général que cette solidarité cesse avec le divorce rendu opposable aux tiers, c'est-à-dire mentionné en marge des actes d'état civil, et non à la date du départ physique.
Pendant la procédure de divorce
Le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux pendant la procédure, puis le droit au bail lors du jugement. Cette attribution ne règle pas toujours la question des loyers déjà dus. L'époux qui part a intérêt à prévenir le propriétaire par écrit et à garder la preuve de ses paiements. Le partage des dettes entre époux relève de l'avocat ou du notaire.
Après la rupture d'un Pacs
Pour les partenaires, la solidarité porte sur les dettes de la vie courante pendant le pacte. Après la dissolution, l'un d'eux peut demander au juge compétent en matière de baux l'attribution du droit au bail. Pour la suite, la voie la plus sûre reste un avenant retirant le partenaire sortant, signé par les deux partenaires et par le propriétaire.
Concubins : tout dépend de la signature
Un couple en union libre n'a pas de régime légal propre. Trois situations se présentent :
- Un seul concubin a signé : l'autre n'est pas locataire et ne doit rien. Si c'est le signataire qui part, le contrat peut continuer au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an, selon l'article 14 sur l'abandon du domicile.
- Les deux ont signé, sans clause de solidarité : chacun reste tenu de sa part jusqu'à la fin de son propre préavis.
- Les deux ont signé avec une clause de solidarité : la loi n'exclut de la colocation que les époux et les partenaires de Pacs. Des concubins cotitulaires relèvent donc de l'article 8-1, avec le délai de six mois, sauf avenant signé plus tôt.
Violences au sein du couple : une sortie au lendemain du courrier
Depuis le 25 novembre 2018, l'article 8-2, créé par la loi ELAN, protège le membre du couple qui quitte le logement en raison de violences. Il vise le conjoint du locataire, son partenaire de Pacs ou son concubin notoire, pour des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
La personne concernée informe le propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en joignant la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, ou celle d'une condamnation pénale de l'auteur des violences rendue depuis moins de six mois. Sa solidarité, et celle de sa caution, prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier au domicile du propriétaire, pour les dettes nées à compter de cette date.
La date retenue est celle de la première présentation, pas celle du retrait : un destinataire qui tarde à chercher son courrier ne prolonge pas l'engagement. Un arriéré antérieur reste dû. Le 3919 répond de façon anonyme et gratuite, et les forces de l'ordre restent l'interlocuteur en cas de danger immédiat.
Le tableau des situations
| Situation | Fin de la solidarité du sortant | Texte |
|---|---|---|
| Colocation, remplaçant au bail | Fin du préavis | Art. 8-1 |
| Colocation, sans remplaçant | Six mois après le préavis au plus tard | Art. 8-1 |
| Époux | Divorce opposable aux tiers, ou avenant | C. civ., art. 1751 |
| Victime de violences | Lendemain de la première présentation | Art. 8-2 |
L'avenant : la voie amiable avec le propriétaire
Quelle que soit la situation, un avenant retirant le sortant règle la question à la date qu'il fixe. Il doit être signé par celui qui reste, celui qui part et le propriétaire. Ce dernier n'est pas obligé de l'accepter ; il peut vérifier que l'occupant restant dispose de ressources suffisantes ou demander une nouvelle caution. Un avenant utile mentionne l'identité des parties et la référence du contrat d'origine, la date à laquelle le sortant cesse d'être tenu, le sort de sa caution et celui du dépôt de garantie.
Ce dépôt appartient au bail, pas à chaque occupant : il est rendu à la sortie définitive des lieux, après l'état des lieux final. Les anciens cotitulaires ont donc intérêt à fixer entre eux, par écrit, la part de chacun. Les règles de restitution figurent dans notre page sur l'état des lieux de sortie.
Faute d'accord, l'ADIL du département informe gratuitement, et le conciliateur de justice peut être saisi sans frais avant le juge. Les autres garanties de l'occupant sont rappelées dans le dossier consacré aux droits du locataire.
Questions fréquentes
Peut-on se désolidariser d'un bail sans l'accord du propriétaire ?
Oui, dans les cas prévus par la loi : le colocataire sortant est libéré six mois après la fin de son préavis au plus tard, et la victime de violences le lendemain de la première présentation de son courrier. Pour des époux, il faut un avenant ou le divorce.
Combien de temps reste-t-on solidaire après une colocation ?
Au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Ce délai tombe à la fin du préavis si un nouveau colocataire figure au contrat.
La caution est-elle libérée en même temps ?
Oui, dans les mêmes conditions que le colocataire qu'elle garantit, à condition que l'acte de cautionnement identifie ce colocataire.
Un époux parti du domicile doit-il encore le loyer ?
En principe oui, tant que le divorce n'est pas opposable aux tiers, car le bail est commun. Un avenant accepté par le propriétaire peut fixer une date plus précoce.
Faut-il une lettre de désolidarisation ?
Le congé du colocataire, ou le courrier de l'article 8-2 en cas de violences, déclenche les délais légaux. Pour le reste, c'est l'avenant signé par toutes les parties qui fait foi ; un courrier unilatéral n'oblige pas le propriétaire.
Sources et références
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (articles 8-1, 8-2 et 14) — www.legifrance.gouv.fr
- Service-public.fr, Caution du locataire (ou colocataire) dans un logement privé, vérifié le 10 avril 2025 — www.service-public.gouv.fr
