Le propriétaire possède les murs, mais pendant toute la durée du bail, c'est le locataire qui en a la jouissance. Le bailleur ne peut ni entrer quand il le veut, ni augmenter un loyer en dehors des règles, ni récupérer le logement sans motif et sans délai. À l'inverse, le locataire n'a pas le droit de tout faire : il répond des dégradations, règle chaque échéance, entretient les lieux.
Cet équilibre repose sur un texte central, la loi n° 89-462 dite « loi de 1989 », qui s'applique aux locations vides et, pour une large part, aux meublés loués comme résidence principale. Ses règles sont d'ordre public : une clause du bail qui les contredit est réputée non écrite, même signée. Les dix garanties qui suivent en sont le cœur.
1. Un logement décent dès l'entrée
L'article 6 oblige le bailleur à remettre un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, exempt de nuisibles et parasites, doté des équipements qui le rendent habitable, et répondant à un niveau minimal de performance énergétique.
Quelques seuils précis permettent de vérifier. D'après service-public.gouv.fr, le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³. Côté énergie, en métropole, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus décents pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis 2025 ; les F le deviennent en 2028, les E en 2034. Le détail du calendrier est présenté dans notre article sur la location DPE E.
Si le logement ne respecte pas ces critères, le locataire peut demander sa mise en conformité sans remettre en cause le bail (article 20-1). Service-public.gouv.fr insiste sur un point : il ne faut jamais cesser de payer le loyer de sa propre initiative.
2. Un bail sans clauses abusives
L'article 4 dresse une longue liste de clauses réputées non écrites. Parmi elles :
- imposer un assureur choisi par le bailleur ;
- imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement ;
- prévoir des amendes ou pénalités au profit du bailleur ;
- interdire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement au logement ;
- interdire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- rendre les locataires collectivement responsables d'une dégradation d'un élément commun.
Une telle clause ne fait pas tomber le bail : elle est simplement privée d'effet, et le reste du contrat s'applique.
3. La jouissance paisible et des visites limitées
Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement (article 6). Il n'en conserve pas les clés pour y entrer librement. Même lorsque le logement est à vendre ou à relouer, l'article 4 limite les visites : une clause qui imposerait de faire visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables est réputée non écrite. Les horaires se fixent donc d'un commun accord, dans ces limites.
4. Des travaux annoncés et encadrés
Le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration, d'entretien ou de mise en conformité, mais l'article 7 en fixe les conditions. Le bailleur doit d'abord notifier par écrit leur nature et leurs modalités, par remise en main propre ou par lettre recommandée. Ensuite, aucun travaux ne peut avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.
À l'inverse, le locataire peut réaliser des aménagements sans accord tant qu'ils ne transforment pas le logement. Pour une transformation, il faut un accord écrit. Pour les travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie, ou de rénovation énergétique, la loi organise une demande écrite au bailleur, dont le silence pendant deux mois vaut acceptation.
5. Des réparations à la bonne charge
Le partage est fixé par la loi. Le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir et faire toutes les réparations autres que locatives (article 6). Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, sauf si elles résultent de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure (article 7). Il répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit.
6. Des charges justifiées
Les charges récupérables ne sont dues que sur justification (article 23). Lorsqu'elles sont payées par provisions, une régularisation a lieu au moins une fois par an. Les garanties du locataire sont précises :
| Étape | Règle |
|---|---|
| Décompte par nature de charges | Communiqué un mois avant la régularisation |
| Pièces justificatives | Tenues à disposition pendant six mois après l'envoi du décompte |
| Régularisation tardive | Paiement échelonné par douzièmes si elle intervient après la fin de l'année civile suivante |
Demander à consulter les factures d'eau, d'entretien ou de chauffage collectif est donc un droit, pas une faveur.
7. Une quittance gratuite
Le locataire à jour de ses paiements obtient, s'il la réclame, une preuve écrite de chaque règlement, sans payer un centime pour cela (article 21). Ce document sépare la part du loyer de celle des charges ; l'envoi dématérialisé n'est possible que si le locataire l'a accepté, et un versement incomplet ouvre droit à un simple reçu. Un modèle commenté figure dans notre exemple de quittance de loyer.
8. Partir quand on le décide
Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à se justifier, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé (article 15). En location vide, il faut compter trois mois ; ce délai tombe à un mois dans une série de situations listées par la loi, parmi lesquelles la zone tendue, une mutation, la perte d'un emploi, des raisons de santé, l'attribution d'un HLM, le versement de minima sociaux ou des violences au sein du couple. Le locataire qui s'en prévaut l'indique dans son courrier, pièce à l'appui. Pour rédiger ce courrier sans oublier de mention, voir notre article sur le préavis de départ.
9. Un congé du bailleur motivé et anticipé
Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, avec un préavis de six mois, et pour l'un de trois motifs seulement (article 15) :
- la reprise pour habiter, lui-même ou un proche limitativement énuméré, avec l'identité du bénéficiaire ;
- la vente, avec le prix et les conditions : le congé vaut alors offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis ;
- un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.
Les mentions manquantes entraînent la nullité du congé, et le juge peut vérifier la réalité du motif. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous un plafond fixé par la loi ne peut se voir refuser le renouvellement sans offre de relogement adaptée, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous ce plafond.
10. Un dépôt de garantie plafonné et rendu à temps
En location vide, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges (article 22). Le bailleur dispose d'un mois après le rendu des clés pour le reverser quand les deux constats, entrée et sortie, concordent, et de deux mois lorsqu'ils diffèrent ; il peut en déduire les sommes dont il justifie. Chaque mois de retard commencé ajoute une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges au profit du locataire. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Tout se joue à l'état des lieux : les points à vérifier le jour du départ sont présentés dans l'article sur l'état des lieux de sortie.
Le loyer, un droit à part
Le loyer d'un nouveau bail est en principe libre, mais plusieurs limites protègent le locataire. L'article 17 prévoit un encadrement dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre et la demande sont fortement déséquilibrées. Pour un logement classé F ou G, l'article 17 interdit que le loyer du nouveau contrat dépasse celui du précédent locataire. Au renouvellement, le bailleur ne peut proposer une hausse que si le loyer est manifestement sous-évalué, au moins six mois avant le terme et avec des références de loyers comparables ; en cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie avant le juge.
Faire valoir ses droits de locataire
Le délai pour agir est de trois ans (article 7-1), qui courent dès que la personne concernée a eu, ou pouvait avoir, connaissance des faits. Le bailleur n'a qu'un an pour réclamer une révision de loyer oubliée.
La démarche suit en général le même ordre : une demande écrite au bailleur, puis une mise en demeure par lettre recommandée, puis une tentative de conciliation, gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, enfin le juge des contentieux de la protection. Pour un logement non décent, service-public.gouv.fr précise que la conciliation est facultative et que le juge peut être saisi après deux mois sans réponse. L'ADIL de chaque département renseigne gratuitement locataires et bailleurs sur leur situation.
Questions fréquentes
Un bailleur a-t-il le droit d'entrer chez son locataire ?
Non. Le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux. Pour des travaux, il notifie par écrit leur nature et leurs modalités ; pour des visites en vue de vendre ou de relouer, une clause ne peut imposer ni les jours fériés ni plus de deux heures par jour ouvrable.
Quels sont les droits du locataire si le logement est indécent ?
Il peut demander par écrit la mise en conformité, puis saisir le juge après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Le locataire ne doit pas arrêter de payer de lui-même.
Le bailleur peut-il refuser de rendre le dépôt de garantie ?
Il peut retenir les sommes justifiées, par exemple des réparations locatives constatées à la sortie. Le solde doit être rendu dans un délai d'un ou deux mois selon l'état des lieux, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Les droits du locataire sont-ils les mêmes en meublé ?
Une grande partie des règles s'applique aussi aux meublés loués comme résidence principale, notamment la décence, l'encadrement du loyer et les délais de restitution du dépôt de garantie. La durée du bail, le préavis et le montant maximal du dépôt suivent en revanche des règles propres au meublé, fixées à partir de l'article 25-3.
À qui s'adresser en cas de litige avec le propriétaire ?
À l'ADIL du département pour un renseignement gratuit, à la commission départementale de conciliation ou à un conciliateur de justice pour une tentative d'accord, puis au juge des contentieux de la protection.
Sources et références
- Légifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (texte consolidé) — www.legifrance.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, Logement à louer décent — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, Quelle est la hauteur et la surface minimum d'un logement à louer ? — www.service-public.gouv.fr
