Un ménage aux revenus moyens peut louer un logement intermédiaire même s'il dépasse les plafonds HLM : il suffit que son revenu reste sous la grille fixée à l'article 2 terdecies D de l'annexe III du code général des impôts, soit 44 344 € pour une personne seule en zone A pour un bail signé en 2026. Le loyer, lui, ne peut pas dépasser 14,64 € par mètre carré et par mois hors charges dans cette zone (hors A bis), avant coefficient de surface.
En contrepartie d'une TVA réduite à 10 %, la société propriétaire s'engage à louer sous ces deux plafonds. Le guide qui suit reprend dans l'ordre les conditions, les montants 2026, le calcul du loyer et la constitution du dossier.
Le logement intermédiaire, un statut défini par le code des impôts
Le logement locatif intermédiaire, souvent abrégé en LLI, n'est pas un label commercial. Sa définition se trouve à l'article 279-0 bis A du code général des impôts, en vigueur dans sa version du 21 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Ce texte réserve la TVA à 10 % aux logements qui cumulent cinq conditions.
- Acquéreur : une personne morale (société, organisme, fonds), ou l'usufruitier en cas de démembrement. Un particulier qui achète en son nom ne relève pas de ce régime, porté surtout par des investisseurs institutionnels, des filiales d'organismes HLM et des sociétés foncières.
- Usage : la location en résidence principale, avec un bail exonéré de TVA ; ni résidence secondaire, ni location touristique.
- Localisation : au dépôt du permis de construire, une commune classée par l'arrêté de zonage des dispositifs d'investissement locatif, ou un périmètre particulier (opération de revitalisation de territoire, opération programmée d'amélioration de l'habitat, grande opération d'urbanisme, projet industriel d'intérêt national majeur).
- Mixité : une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux ou un quartier dit prioritaire ; sinon, un ensemble immobilier qui comprend lui-même plus de 25 % de logements sociaux. Les résidences-services en sont dispensées.
- Origine : construction neuve, transformation de bureaux en logements, ou acquisition-amélioration qui renforce la performance énergétique d'un immeuble.
Qui peut louer un logement locatif intermédiaire
Côté locataire, le texte fixe une seule exigence financière : être une personne physique dont les ressources, appréciées à la date de signature du bail, ne dépassent pas les plafonds de l'article 199 novovicies du code général des impôts. Les montants chiffrés figurent à l'article 2 terdecies D de l'annexe III du même code, en vigueur dans sa rédaction issue du décret n° 2026-562 du 29 juin 2026.
Le montant comparé à ces plafonds figure sur l'avis d'impôt établi au titre de l'avant-dernière année qui précède la signature : pour un bail de 2026, l'avis portant sur les revenus de 2024, reçu à l'été 2025. Une hausse de salaire survenue depuis n'entre pas dans le calcul, une baisse récente non plus.
Les plafonds de ressources pour un bail signé en 2026
| Composition du foyer | Zone A bis | Reste de la zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Personne seule ou couple, 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne à charge en plus | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Ces montants annuels valent pour tout le foyer qui occupera le logement. Ils dépassent nettement ceux du HLM classique, si bien que des ménages écartés du parc social restent éligibles. Le plafond se lit selon la zone du logement, pas selon la commune où vit aujourd'hui le candidat.
Le loyer d'un logement LLI : un plafond au mètre carré
Pour une location nue, le loyer mensuel hors charges ne peut pas dépasser un montant au mètre carré fixé par zone. Pour les baux conclus en 2026, l'article 2 terdecies D de l'annexe III retient les valeurs suivantes.
| Zone | Plafond mensuel hors charges en 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71 € par m² |
| Reste de la zone A | 14,64 € par m² |
| B1 | 11,80 € par m² |
| B2 et C | 10,26 € par m² |
Ce plafond de base est ensuite multiplié par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19/S, où S désigne la surface du logement définie à l'article 2 duodecies de l'annexe III. Le coefficient est arrondi au centième le plus proche et ne peut jamais dépasser 1,2. Il avantage les petites surfaces, dont le loyer au mètre carré est en pratique plus élevé sur le marché, et réduit le plafond des grands logements.
Trois exemples de calcul
Un deux-pièces de 45 m² dans le reste de la zone A : le coefficient vaut 0,7 + 19/45, soit 1,12 après arrondi. Le plafond devient 14,64 × 1,12 = 16,40 € par mètre carré environ, soit un loyer maximal de 737,86 € par mois hors charges.
Un trois-pièces de 60 m² en zone B1 : le coefficient vaut 0,7 + 19/60, soit 1,02. Le loyer plafond atteint 11,80 × 1,02 × 60, soit 722,16 € par mois hors charges.
Un studio de 20 m² en zone A bis : le calcul brut donnerait 0,7 + 19/20 = 1,65, mais le coefficient est bloqué à 1,2. Le plafond est donc de 19,71 × 1,2 × 20, soit 473,04 € par mois hors charges.
Ce sont des maximums : là où les loyers libres sont proches du plafond, l'avantage pour le locataire reste modeste.
Pour une location meublée, le code général des impôts renvoie à des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation et du type de logement ; dans une résidence-services, la part de loyer et la part des services non individualisés figurant sur la quittance sont plafonnées séparément.
Ce qui sépare le logement intermédiaire du logement social
Les mêmes groupes gèrent parfois les deux types de logements dans un même immeuble, d'où la confusion.
Le logement social, financé par des prêts aidés, est attribué selon une procédure encadrée : demande enregistrée avec un numéro unique, commission d'attribution, plafonds de ressources plus bas. Les étapes de ce dossier HLM sont détaillées du formulaire à l'attribution. Un locataire HLM dont les revenus progressent peut en outre se voir réclamer un supplément de loyer, mécanisme expliqué dans l'article sur le surloyer HLM.
Le logement locatif intermédiaire, lui, est loué par la société propriétaire ou son gestionnaire, sur dossier, comme une location classique. Le contrôle des plafonds se fait à la signature du bail. Le texte fiscal ne prévoit pas de supplément de loyer si les revenus du locataire augmentent ensuite pendant la location : la condition de ressources est appréciée au moment où le bail est conclu.
Le bail reste un bail d'habitation ordinaire soumis à la loi du 6 juillet 1989 : dépôt de garantie, état des lieux, décence du logement, préavis, révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit. Les garanties générales du locataire sont rappelées dans l'article sur les droits des locataires.
Trouver un logement intermédiaire et constituer son dossier
Aucun fichier national ne recense les logements intermédiaires à louer. Les annonces passent par les sites des sociétés propriétaires, de leurs gestionnaires ou par les portails immobiliers, où la mention « logement intermédiaire » ou « LLI » figure en général dans le descriptif.
Le dossier ressemble à celui d'une location ordinaire, avec une pièce de plus : l'avis d'impôt de l'avant-dernière année, qui permet au bailleur de vérifier le revenu fiscal de référence. Ce sont les ressources de l'ensemble des personnes qui occuperont le logement qui se comparent au plafond correspondant à la composition du foyer ; en cas de situation particulière (colocation, séparation récente, enfant en garde alternée), mieux vaut demander au bailleur, avant de déposer le dossier, comment il apprécie la condition.
Deux points méritent une vérification avant de signer. D'abord, la zone du logement : c'est elle qui détermine à la fois le plafond de ressources et le plafond de loyer, et le classement d'une commune peut évoluer par arrêté. Ensuite, le montant du loyer inscrit au bail : il se compare au plafond calculé avec la surface du logement et le coefficient, ce que permettent les exemples ci-dessus. Sur un bail déjà signé, l'ADIL renseigne gratuitement ; un désaccord persistant avec le bailleur peut être porté devant le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.
Une réécriture prévue au 1er janvier 2027
L'article 279-0 bis A porte une mention que la plupart des pages sur le sujet ne signalent pas : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 l'abroge à compter du 1er janvier 2027, à l'exception de certaines dispositions. Cette ordonnance transfère les règles de TVA dans le code des impositions sur les biens et services. Les conditions de localisation et de mixité sociale restent applicables tant que les mesures réglementaires prévues par ce nouveau code n'ont pas pris le relais.
Pour le locataire, ce changement de numérotation ne modifie pas à lui seul ses droits : les baux en cours restent régis par la loi de 1989 et par les plafonds applicables à leur date de signature. Les références d'articles citées dans les annonces ou les contrats pourront en revanche changer à partir de 2027, et les plafonds de loyers et de ressources sont révisés chaque année.
Questions fréquentes
Qui peut bénéficier d'un logement intermédiaire ?
Toute personne physique qui y habite à titre principal et dont les revenus de l'avant-dernière année, selon l'avis d'impôt, restent sous le plafond de la zone et du foyer. En 2026, une personne seule en zone B1 reste éligible jusqu'à 36 144 €.
Quelle différence entre LLI et logement social ?
Le logement social est attribué par une commission sous des plafonds de ressources plus bas, avec un surloyer possible si les revenus augmentent. Le logement locatif intermédiaire est loué directement par la société propriétaire, avec des plafonds plus élevés vérifiés à la signature du bail.
Comment se calcule le loyer maximal d'un logement LLI ?
On multiplie le plafond de la zone (par exemple 11,80 € par m² en B1 en 2026) par le coefficient 0,7 + 19/S, limité à 1,2, puis par la surface. Le résultat est un loyer mensuel hors charges.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer si mes revenus augmentent ?
Le texte fiscal apprécie les ressources à la signature du bail et ne prévoit pas de supplément de loyer en cours de location. Le loyer suit les règles ordinaires de la loi de 1989, dont la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers si le bail la prévoit.
Un particulier peut-il louer en logement locatif intermédiaire ?
Le régime de TVA à 10 % est réservé aux personnes morales. Un particulier bailleur relève d'autres dispositifs, avec leurs propres conditions.
Sources et références
- Légifrance, Code général des impôts, article 279-0 bis A (version en vigueur depuis le 21 février 2026) — www.legifrance.gouv.fr
- Légifrance, Code général des impôts, annexe III, articles 2 duodecies à 2 vicies (plafonds de loyers et de ressources 2026) — www.legifrance.gouv.fr
