Surloyer HLM : enquête annuelle, calcul et plafond de 30 %

Pourquoi un locataire HLM qui règle son loyer sans retard depuis des années voit-il un jour apparaître une ligne supplémentaire, parfois de plusieurs dizaines d'euros, sur son avis d'échéance ? La réponse se trouve presque toujours dans un questionnaire reçu à l'automne précédent : l'enquête de ressources que les bailleurs sociaux mènent chaque année.

Le supplément de loyer de solidarité, ou SLS, est le nom officiel de ce que tout le monde appelle le surloyer. Il vise les foyers dont les revenus ont dépassé, parfois largement, ceux qui leur avaient ouvert l'accès au logement social. Son montant n'est pas laissé à l'appréciation du bailleur : il découle d'une formule, de seuils publiés et d'un plafond. Reprendre chaque étape permet de vérifier un montant et, le cas échéant, de le contester.

Surloyer HLM : à partir de quel revenu ?

Le SLS est dû lorsque les revenus annuels de l'ensemble des personnes qui vivent au logement dépassent d'au moins 20 % le plafond de ressources applicable. Ce plafond dépend de deux éléments que le locataire ne connaît pas toujours :

• le type de financement du logement : PLAI ou PLUS pour la plupart des HLM, PLS pour les logements intermédiaires du parc social ; en outre-mer, LLTS ou LLS ;
• la zone : Paris et communes limitrophes, reste de l'Île-de-France, province ou outre-mer.

Le type de logement figure dans les documents du bailleur, qui doit pouvoir l'indiquer. Les colocataires ne sont pas comptés parmi les personnes logées.

D'après service-public.gouv.fr, les seuils de revenus annuels au-delà desquels le surloyer est dû s'établissent ainsi pour quelques foyers types (logement PLAI ou PLUS, puis PLS) :

Un jeune couple sans enfant dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans, ou une personne seule avec une personne à charge, relève de la ligne « 3 personnes ». Des seuils plus favorables s'appliquent lorsqu'un occupant détient une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité : ils correspondent à ceux d'un foyer d'une personne de plus.

L'enquête annuelle, point de départ de tout

Le surloyer dû au 1er janvier d'une année se calcule pendant l'année précédente. Le bailleur remet un questionnaire au cours du second semestre. Le locataire a un mois pour répondre, en joignant le dernier avis d'imposition de chaque occupant et, le cas échéant, la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. Pour le surloyer de 2026, l'enquête a eu lieu en 2025 et reposait sur l'avis d'imposition 2025, donc sur les revenus de 2024.

Ce décalage de deux ans explique bien des incompréhensions : un foyer dont les revenus ont baissé depuis peut se voir appliquer un surloyer qui ne correspond plus à sa situation. La loi prévoit justement une révision dans ce cas (voir plus bas).

Le bailleur n'est pas tenu d'adresser l'enquête aux locataires qui perçoivent une aide au logement (APL, ALF ou ALS) : l'aide au logement est elle-même attribuée sous condition de ressources.

Ne pas répondre coûte cher

L'absence de réponse n'est pas neutre. Le bailleur envoie une mise en demeure ; sans réponse sous 15 jours, il applique un surloyer plus élevé, assorti d'une indemnité de frais de dossier de 25 €. Le locataire qui transmet finalement ses informations voit sa situation régularisée, et le trop-perçu lui est remboursé sous deux mois. Mais deux années consécutives sans réponse peuvent entraîner l'obligation de quitter le logement, sauf exceptions.

Le calcul, variable par variable

La formule publiée par service-public.gouv.fr est la suivante :

Surloyer mensuel = surface habitable × coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) × supplément de loyer de référence (SLR)

La surface habitable

Il s'agit de la surface au sol, sans les combles non aménagés, caves, garages, terrasses ou balcons, ni les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Le coefficient de dépassement

Il augmente avec l'ampleur du dépassement :

• à 20 % de dépassement, le coefficient vaut 0,27 ;
• de 21 % à 59 %, il augmente de 0,06 par point entier ;
• de 60 % à 149 %, de 0,08 par point entier ;
• à partir de 150 %, de 0,10 par point entier.

L'exemple donné par l'administration : un dépassement de 22 % donne un coefficient de 0,27 + (0,06 × 2), soit 0,39.

Le montant au mètre carré

Le SLR est exprimé en euros par mètre carré et par mois et varie selon la localisation. La fiche officielle mentionne des montants allant de 0,31 €/m² pour les territoires les moins tendus de province et l'outre-mer jusqu'à 3,11 €/m² pour Paris et ses communes limitrophes, avec un niveau intermédiaire de 1,25 €/m² notamment pour les grandes agglomérations de province. Le montant retenu pour un logement donné doit figurer dans les éléments de calcul fournis par le bailleur.

Un exemple chiffré

Un foyer occupe un logement de 60 m² dans une agglomération de province où le SLR est de 1,25 €/m². Ses revenus dépassent le plafond de 30 %. Le coefficient atteint 0,27 + (0,06 × 10) = 0,87. Le surloyer mensuel s'élève à 60 × 0,87 × 1,25 = 65,25 €. Les chiffres sont fictifs : seul le décompte du bailleur fait foi.

Le plafond de 30 % des ressources

Quel que soit le résultat de la formule, le loyer annuel hors charges additionné au surloyer annuel ne peut pas dépasser 30 % des revenus annuels de l'ensemble des occupants. Avec 50 000 € de revenus, le plafond s'établit à 15 000 € par an. Un loyer de 500 € et un surloyer de 50 € par mois, soit 6 600 € par an, restent en dessous : le plafond n'intervient pas dans ce cas.

Les exonérations

Certains logements échappent entièrement au surloyer :

• ceux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
• ceux situés en zone France ruralités revitalisation (FRR) ;
• les logements financés en prêt locatif intermédiaire (PLI).

En QPV, l'exonération est double : pas de surloyer et pas d'obligation de quitter le logement, quels que soient les revenus. Un locataire handicapé, ou qui a une personne handicapée à charge, peut quant à lui rester dans les lieux quels que soient ses revenus, même s'il peut devoir un surloyer au-delà d'un plafond spécifique.

Quand un surloyer HLM abusif peut-il être contesté ?

Le terme « surloyer abusif » revient souvent ; juridiquement, la question est de savoir si le montant respecte la formule et les exonérations. Plusieurs erreurs se vérifient facilement :

1. Le logement est exonéré (QPV, FRR, PLI) et un surloyer est pourtant appliqué.
2. La composition du foyer est fausse : un enfant né, un occupant parti, un colocataire compté à tort.
3. Le mauvais plafond est retenu : plafond PLUS appliqué à un logement PLS, ou mauvaise zone.
4. La surface ou le SLR ne correspondent pas au bail ou à la localisation.
5. Le plafond de 30 % n'a pas été appliqué.
6. Les revenus ont baissé d'au moins 10 % sans que la baisse ait été prise en compte.

Service-public.gouv.fr indique que le bailleur fournit les éléments permettant de vérifier le montant exigé. La première démarche consiste donc à les demander par écrit, puis à signaler l'erreur par lettre recommandée avec avis de réception, pièces à l'appui. L'ADIL du département renseigne gratuitement sur les règles applicables ; un conciliateur de justice, gratuit lui aussi, peut ensuite tenter un accord avant toute saisine du juge. Les autres garanties qui protègent un locataire, dans le parc social comme dans le parc privé, sont réunies dans notre article sur les droits des locataires. Garder les avis d'échéance et les quittances de loyer permet de retracer les sommes réellement payées au titre du surloyer.

La révision en cas de baisse de revenus

Si les ressources de l'année en cours, ou des douze derniers mois, sont inférieures d'au moins 10 % à celles de l'année précédente, le locataire peut demander une révision en envoyant ses justificatifs. Envoyés dans les trois mois suivant la baisse, ils permettent d'appliquer le nouveau montant dès le mois suivant celle-ci ; au-delà, seulement à partir du mois suivant l'envoi. La même règle vaut pour un changement de composition du foyer, comme une naissance.

Au-delà du surloyer : la perte du droit au maintien

Un second seuil, plus élevé, existe. Lorsque les revenus le dépassent deux années consécutives, le locataire peut perdre le droit de rester dans son logement social, sans que le bailleur ait à lui proposer un relogement. En province, ce seuil est par exemple de 45 635 € pour une personne seule, contre 52 494 € à Paris et dans le reste de l'Île-de-France.

Le locataire dispose alors de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années ; le bailleur doit notifier la date de départ au moins six mois avant la fin de ce délai. L'obligation tombe si le locataire atteint 65 ans dans l'année qui suit, ou s'il signale pendant le délai que ses revenus sont redescendus sous le plafond PLS. Un foyer qui envisage de changer de logement au sein du parc social trouvera la procédure dans notre article sur la demande de logement social.

Questions fréquentes

Un bailleur social peut-il renoncer au surloyer HLM ?

Les textes le rendent exigible dès que les revenus du foyer dépassent d'au moins 20 % le plafond applicable, sauf si le logement est exonéré (QPV, zone FRR, logement PLI).

Sur quels revenus le surloyer est-il calculé ?

Sur ceux de l'avant-dernière année, tels qu'ils figurent sur le dernier avis d'imposition de chaque occupant : pour le surloyer 2026, les revenus de 2024. Une baisse d'au moins 10 % permet de demander une révision.

Quelles sanctions pour une enquête de ressources laissée sans réponse ?

Après une mise en demeure restée sans réponse 15 jours, le bailleur applique un surloyer plus élevé et 25 € de frais de dossier. Deux années consécutives sans réponse peuvent conduire à l'obligation de quitter le logement.

Le surloyer peut-il dépasser une certaine somme ?

Oui, il est plafonné : loyer annuel hors charges et surloyer annuel réunis ne peuvent excéder 30 % des revenus annuels des occupants.

Comment contester un surloyer HLM jugé abusif ?

Demander par écrit au bailleur le détail du calcul, vérifier surface, plafond, zone, composition du foyer et exonérations, puis signaler l'erreur par lettre recommandée. L'ADIL et le conciliateur de justice peuvent aider avant une éventuelle action en justice.

Sources et références

• Service-public.gouv.fr, Logement social : supplément de loyer de solidarité (surloyer) — www.service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, Peut-on conserver son logement social en cas d'augmentation de revenus ? — www.service-public.gouv.fr