« Il faut rendre l'appartement exactement comme on l'a trouvé, sinon le propriétaire garde la caution. » La phrase circule à chaque fin de bail, et elle est fausse sur un point essentiel. Le décret n° 2016-382, en vigueur depuis juin 2016, définit la vétusté comme l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal du logement. Une moquette tassée après six ans, une peinture qui a jauni, un joint fatigué : ces marques du temps ne peuvent pas être prélevées sur le dépôt de garantie.
Ce qui peut l'être, ce sont les dégradations dues à un usage anormal, à condition d'être constatées par comparaison avec l'état des lieux d'entrée et justifiées. Les réponses ci-dessous suivent l'ordre des questions qui se posent, de la prise de rendez-vous à la restitution de l'argent.
Avant le rendez-vous
Quand se fait l'état des lieux de sortie ?
Au moment où le locataire libère le logement et remet les clés, ou peu après. Il concerne la résidence principale, louée vide ou meublée. Service Public conseille de fixer la date par lettre recommandée avec avis de réception ; le plus simple est de la proposer dès la lettre de préavis, puis de la confirmer.
Qui doit être présent ?
Le locataire et le bailleur, ou un professionnel qui représente le bailleur, comme une agence. L'état des lieux est contradictoire : chacun peut faire inscrire ses observations. Il se réalise dans de bonnes conditions d'éclairage, ce qui exclut une visite à la lampe de poche dans un logement où l'électricité est déjà coupée.
Que préparer côté locataire ?
Trois documents et quelques gestes :
- l'état des lieux d'entrée, avec ses photos éventuelles, et la grille de vétusté si le bail en comporte une ;
- la liste des clés et badges reçus à l'entrée ;
- les factures d'entretien utiles, comme celle de l'entretien annuel de la chaudière quand il incombe au locataire ;
- un logement vidé et nettoyé, des trous de cheville rebouchés si cela figure parmi les menues réparations, des ampoules en place ;
- des photos datées de chaque pièce, prises le jour même.
Une astuce simple consiste à photographier les pièces dans le même ordre et sous le même angle que lors de l'arrivée, si des clichés avaient été pris à ce moment-là. La comparaison devient alors immédiate, pour le locataire comme pour le bailleur, et limite les discussions sur ce qui existait déjà. Penser aussi aux compteurs : une photo de chaque index, avec le numéro du compteur lisible, évite une contestation sur la dernière facture d'eau ou d'énergie.
Combien coûte l'état des lieux de sortie ?
Rien s'il est fait entre locataire et bailleur, ni s'il est réalisé par une agence : pour la sortie, le locataire ne paie pas les frais du professionnel. Service Public précise qu'une clause contraire du bail est abusive et réputée non écrite. Seul le constat par commissaire de justice, quand l'une des parties refuse de venir ou de signer, se partage par moitié. En métropole, il coûte de 132,82 € à 232,12 € TTC selon la surface, plus 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de déplacement.
Pendant la visite
Que doit contenir le document ?
Les mêmes mentions qu'à l'entrée (date, adresse, identité des parties, relevés de compteurs, clés remises, description pièce par pièce, signatures), plus trois propres à la sortie : la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées depuis. Sa présentation doit permettre la comparaison avec le document d'entrée ; la liste complète figure dans la trame conforme au décret.
Comment distinguer la vétusté d'une dégradation ?
La vétusté vient du temps ou d'un usage normal. La dégradation résulte d'un choc, d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal. Quelques exemples aident à situer la frontière, sans valeur de règle absolue :
| Constat | Plutôt vétusté | Plutôt dégradation |
|---|---|---|
| Peinture | Teinte passée après plusieurs années | Murs tachés, tags, couleur changée sans accord |
| Sol | Parquet usé aux passages | Brûlure, rayure profonde, lame cassée |
| Sanitaires | Émail terni | Lavabo fêlé, joints jamais entretenus |
| Menuiseries | Jeu dans une poignée ancienne | Porte enfoncée |
La durée d'occupation compte : six ans d'usage n'appellent pas la même lecture qu'un an.
À quoi sert une grille de vétusté ?
À trancher cette frontière par avance. Le décret de 2016 permet aux parties d'appliquer, dès la signature du bail, une grille issue d'un accord collectif de location. Elle fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un abattement forfaitaire annuel. Exemple de logique : si une peinture a une durée de vie théorique de dix ans et qu'elle en a sept, la part du coût de remise en état qui peut être demandée au locataire diminue d'autant. Sans grille signée au bail, l'appréciation se fait au cas par cas, et en dernier ressort par le juge.
Faut-il signer un état des lieux avec lequel on n'est pas d'accord ?
Le signer n'interdit pas de contester, à condition d'y inscrire ses réserves. Mieux vaut écrire précisément son désaccord (« trace sur le mur du séjour présente à l'entrée, voir photo n° 4 ») que refuser de signer, ce qui conduit au constat payant d'un commissaire de justice.
Et si le bailleur ne se présente pas ?
Service Public indique que le locataire peut alors restituer les clés par lettre recommandée avec avis de réception, et qu'il est considéré comme ayant rendu le logement en bon état. À l'inverse, si c'est le locataire qui ne se présente pas, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection.
Après la remise des clés
Combien de temps pour récupérer l'argent ?
L'article 22 de la loi sur les rapports locatifs de 1989 fixe deux délais, qui courent à partir de la remise des clés :
- un mois si le constat de départ reproduit celui d'arrivée ;
- deux mois si des différences apparaissent.
Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés. Le dépôt ne porte pas d'intérêts et ne s'impute pas sur l'ultime échéance de loyer.
Quelles retenues sont permises ?
Les sommes restant dues au bailleur (loyers, charges) et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, ce qui inclut les réparations de dégradations imputables à ce dernier, sous réserve d'être dûment justifiées : devis, factures, comparaison des deux états des lieux. Une retenue forfaitaire sans justificatif ne répond pas à cette exigence.
En immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % du dépôt au plus jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ; la régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l'approbation de ces comptes.
Que se passe-t-il en cas de retard ?
La somme non rendue augmente de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard entamé. Pour un loyer de 600 €, un mois de retard entamé ajoute 60 €. Cette majoration ne s'applique pas si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.
Une facture supérieure au dépôt est-elle possible ?
Oui, si les réparations justifiées dépassent son montant. Il doit alors le demander, et en cas de désaccord, le différend suit le parcours de contestation décrit ci-dessous.
Comment contester une retenue ?
Par étapes :
- un courrier recommandé avec accusé de réception, joignant les deux états des lieux et les photos, qui demande la restitution ou le détail justifié des retenues ;
- pour un litige de 5 000 € ou moins, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur ;
- à défaut d'accord, la saisine du tribunal, dans un délai de trois ans.
Les ADIL renseignent sans frais sur ces règles. Pour un cas litigieux, seul le juge tranche ; un avocat peut aider à évaluer les chances d'un recours. Ces étapes s'inscrivent dans l'ensemble des obligations réciproques du bail.
Avancer le rendez-vous de départ change-t-il quelque chose ?
Un locataire qui a déménagé avant le terme de son congé peut proposer une visite anticipée. Ce choix ne réduit pas ce qu'il doit : les sommes prévues au bail courent jusqu'au bout du délai de congé, sauf relocation acceptée par le propriétaire. Il présente en revanche un intérêt concret : le compte à rebours de restitution démarre au retour des clés, donc plus tôt. Pour éviter toute discussion, la date de remise des clés et le nombre de clés rendues doivent figurer noir sur blanc sur le document signé.
Et s'il n'y a jamais eu d'état des lieux d'entrée ?
Tout dépend de la raison. Si le bailleur a refusé de l'établir malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver que le logement était en bon état. Si le locataire a refusé, ou si personne ne s'en est soucié, le locataire est présumé l'avoir reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
Questions fréquentes
Un logement rendu sale justifie-t-il une retenue ?
Il peut retenir le coût justifié d'un nettoyage si le logement est rendu dans un état qui l'exige, mais pas un montant forfaitaire sans facture ni devis.
La vétusté peut-elle être déduite du dépôt de garantie ?
Non. L'usure normale liée au temps et à l'usage reste à la charge du bailleur.
Le délai d'un mois s'applique-t-il si une seule différence apparaît ?
Non : dès que l'état de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée, le délai maximal passe à deux mois.
Faut-il payer l'agence pour l'état des lieux de sortie ?
Non. Les frais de l'état des lieux de sortie réalisé par un professionnel ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
Que faire si l'argent n'est toujours pas rendu après deux mois ?
Envoyer une mise en demeure en recommandé qui rappelle l'article 22 et la majoration de 10 % par mois entamé, puis engager la démarche amiable obligatoire avant le juge.
Sources et références
- Service Public, État des lieux de sortie pour un bail d'habitation — www.service-public.gouv.fr
- Service Public, Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — www.service-public.gouv.fr
- Légifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 — www.legifrance.gouv.fr
- Légifrance, Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté) — www.legifrance.gouv.fr
