Le 1er juin 2016, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 est entré en vigueur. Depuis cette date, un état des lieux de logement loué en résidence principale, vide ou meublé, ne peut plus se résumer à « bon état général » griffonné au bas d'une page : le texte énumère les informations qu'il doit contenir et impose que l'entrée et la sortie se lisent côte à côte.
Les modèles téléchargeables abondent, souvent présentés par taille de logement. Leur valeur tient à un seul critère : reprennent-ils toutes les mentions du décret ? Cette fiche les liste, puis donne une trame à reproduire sur papier ou dans un tableur.
Repère n° 1 : ce qu'un modèle état des lieux doit contenir
L'article 2 du décret fixe huit mentions, valables à l'entrée comme à la sortie :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
- la localisation du logement (adresse, étage, numéro de lot) ;
- le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou siège social du bailleur ;
- le cas échéant, le nom et l'adresse de la personne mandatée pour réaliser l'état des lieux (agence, administrateur de biens) ;
- les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie, quand le logement en est équipé ;
- le détail et la destination des clés ou autres moyens d'accès, aux parties privatives comme aux parties communes (badge, bip de parking, clé de boîte aux lettres) ;
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements de sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, complétée si besoin d'observations, de réserves ou d'images ;
- la signature des parties ou de leurs mandataires.
À la sortie, trois mentions s'ajoutent :
- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
- la date à laquelle le document d'arrivée a été dressé ;
- les évolutions de l'état de chaque pièce constatées depuis l'entrée.
Le point 9 a une portée pratique directe. Le locataire qui part doit en effet dire où le joindre au moment où il rend les clés ; faute de cette information, la pénalité due par un propriétaire qui restitue en retard le dépôt de garantie ne s'applique pas.
Repère n° 2 : la forme est libre, la comparaison obligatoire
L'article 3 du décret laisse le choix entre deux présentations :
- un document unique pour l'entrée et la sortie, avec deux colonnes par élément ;
- deux documents distincts, à condition qu'ils aient une présentation similaire.
Dans les deux cas, la forme doit permettre de comparer l'état du logement à l'arrivée et au départ. Concrètement, un modèle de sortie qui ne reprend pas les mêmes pièces, dans le même ordre, que celui d'entrée pose problème au moment de discuter d'une retenue.
Le document peut être rédigé sur papier ou sur support électronique (tablette, logiciel), et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chaque partie au moment de la signature. Chacun doit repartir avec son exemplaire.
Le décret précise aussi que l'état des lieux porte sur l'ensemble des locaux et équipements à usage privatif mentionnés au bail : une cave ou un box loué avec l'appartement doivent donc y figurer.
Repère n° 3 : une trame pièce par pièce à recopier
Le tableau suivant reproduit la logique attendue pour une pièce. Il se duplique pour chaque pièce, entrée, couloir, cuisine, salle d'eau, WC, chambres, puis pour les annexes (balcon, cave, garage).
| Élément | Entrée : état et observations | Sortie : état et observations |
|---|---|---|
| Sol | ||
| Murs | ||
| Plafond | ||
| Fenêtres, volets | ||
| Portes, serrures | ||
| Prises, interrupteurs | ||
| Chauffage | ||
| Équipements (évier, plaques, meubles) |
En tête du document, un bloc d'identification reprend les mentions 1 à 4. En pied de document, un bloc reprend les compteurs (avec leur numéro et l'index relevé), la liste des clés et leur nombre, les signatures et, pour un départ, le domicile suivant du locataire ainsi que la date du document d'arrivée.
Décrire plutôt que noter
Le décret parle de « description précise ». Une case « B » ou « TB » ne décrit rien. Mieux vaut des constats vérifiables : « parquet chêne, rayure de 15 cm devant la fenêtre », « peinture blanche, trois trous de cheville au-dessus du radiateur », « joint de douche noirci sur 30 cm ». Les photos sont expressément prévues par le texte : datées, prises dans de bonnes conditions d'éclairage, elles complètent utilement la description.
Les erreurs fréquentes sur un modèle
Trois oublis reviennent souvent dans les documents remplis à la hâte : les annexes (cave, parking, balcon) absentes alors qu'elles figurent au bail, les compteurs relevés sans leur numéro, et les clés notées « un trousseau » sans détail. Or le décret demande le détail et la destination de chaque clé ou badge : une clé de local à vélos manquante au départ se discute mal si son existence n'a jamais été écrite.
Pour un meublé, l'article 3 rappelle que le logement ne doit contenir que les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location. La liste du mobilier sert alors de base à une description de l'état de chaque meuble, avec la même logique entrée-sortie.
Repère n° 4 : qui le remplit et qui paie
L'état des lieux est contradictoire : locataire et bailleur, ou leurs représentants, sont présents et signent ensemble. Les situations de coût sont encadrées :
| Situation | Part du locataire |
|---|---|
| Fait par les deux parties | Gratuit |
| Entrée faite par une agence | Moitié au plus, plafond 3,03 € TTC par m² |
| Sortie faite par une agence | Rien |
| Constat par commissaire de justice | Moitié des frais réglementés |
Le plafond de 3,03 € par m² de surface habitable pour l'état des lieux d'entrée s'applique depuis le 1er janvier 2026, dans toutes les zones. Pour un 40 m², la part du locataire ne peut donc pas dépasser 121,20 €. Visite, dossier et bail relèvent d'autres plafonds, comparés dans notre point sur les frais d'agence immobilière. Pour la sortie, Service Public précise que le bail ne peut pas faire supporter ces frais au locataire : une telle clause reste sans effet.
En cas de blocage, absence ou refus de signature d'un côté, l'autre peut mandater un commissaire de justice. Celui-ci convoque chacun au moins sept jours à l'avance et établit un constat locatif, dont le tarif réglementé dépend de la surface et se répartit pour moitié entre bailleur et locataire.
Repère n° 5 : les délais qui suivent la signature
- 10 jours : le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours calendaires qui suivent son établissement (une fissure découverte en déplaçant un meuble, une prise qui ne fonctionne pas).
- Premier mois de la période de chauffe : pour les éléments de chauffage, ce délai s'étend jusqu'à la fin du premier mois de chauffe, puisqu'un radiateur ne se teste pas en plein été.
- En cas de refus du bailleur de compléter le document, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
La demande se fait par écrit, de préférence en recommandé avec avis de réception, pour garder une trace datée.
Repère n° 6 : sans état des lieux, qui prouve quoi
L'absence de document ne profite pas toujours à la même partie :
- un propriétaire qui a ignoré une mise en demeure du locataire porte ensuite la charge de démontrer l'état initial s'il réclame des travaux ;
- un locataire qui a décliné le rendez-vous, ou deux parties qui l'ont oublié, laissent jouer une présomption : le logement est censé avoir été remis sans défaut d'entretien courant, et devra être rendu ainsi, sauf preuve inverse.
Un modèle rempli et signé à l'arrivée protège donc d'abord le locataire, qui sinon part avec une présomption défavorable.
Repère n° 7 : la vétusté prévue dès la signature du bail
Le même décret range sous le mot vétusté l'usure qui vient de l'âge des matériaux et d'un usage ordinaire. Bailleur et locataire peuvent choisir, au moment de signer le bail, une grille de vétusté tirée d'un accord collectif : elle attribue à chaque matériau important une durée de vie et un taux annuel d'abattement forfaitaire. Cette grille ne figure pas dans l'état des lieux, mais elle guidera la lecture des écarts au départ, ce que développe notre dossier consacré au rendez-vous de départ.
Repère n° 8 : garder les pièces jusqu'à la fin des comptes
Une fois le logement rendu, l'état des lieux d'entrée, celui de sortie, les photos et les courriers recommandés constituent le dossier de preuve. Le bailleur dispose d'un mois pour rembourser le dépôt de garantie quand les deux documents concordent, de deux mois quand ils divergent, à compter du retour des clés. En cas de désaccord, l'action en justice doit être engagée dans les trois ans : conserver ces documents au moins aussi longtemps est prudent. Ce rendez-vous de fin de bail peut d'ailleurs être proposé par écrit en même temps que le congé du locataire.
Questions fréquentes
Un modèle état des lieux trouvé en ligne est-il valable ?
Oui, s'il comporte toutes les mentions de l'article 2 du décret du 30 mars 2016 et permet la comparaison entrée-sortie. Aucun formulaire officiel unique n'est imposé.
Peut-on faire l'état des lieux sur une tablette ?
Oui. Le décret autorise le support électronique et la remise dématérialisée, à condition que chaque partie reçoive son exemplaire signé.
Combien de temps pour signaler un défaut oublié à l'entrée ?
Dix jours calendaires après l'état des lieux d'entrée, et jusqu'à la fin du premier mois de la période de chauffe pour le chauffage.
L'agence peut-elle facturer l'état des lieux au locataire ?
Pour l'entrée, oui, à hauteur de la moitié des frais au maximum, sans dépasser 3,03 € TTC par m² de surface habitable. Pour la sortie, non.
Que faire si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux ?
Le mettre en demeure par écrit, puis, si le refus persiste, faire appel à un commissaire de justice. Les frais du constat sont partagés par moitié.
Sources et références
- Légifrance, Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux — www.legifrance.gouv.fr
- Service Public, État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — www.service-public.gouv.fr
- Service Public, État des lieux de sortie pour un bail d'habitation — www.service-public.gouv.fr
- Service Public, Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation — www.service-public.gouv.fr
