Combien une agence peut-elle réclamer à un locataire pour un studio de 25 m² ? Au plus 302,50 € en zone très tendue pour la visite, le dossier et le bail, et 75,75 € pour l'état des lieux d'entrée, quel que soit le loyer. Pour l'achat d'un appartement, en revanche, aucun plafond n'existe : l'agence fixe ses honoraires, à condition de les afficher.
Ces deux régimes coexistent sous le même nom de « frais d'agence ». Ce comparatif les met côte à côte : ce qui est facturé, à qui, dans quelle limite, à quel moment, et ce qu'il est possible de vérifier avant de signer.
Deux logiques opposées pour les frais d'agence immobilière
En location, la loi Alur du 24 mars 2014 a réécrit l'article 5 de la loi n° 89-462 sur les rapports locatifs. Le principe est simple : la rémunération de l'agent qui met en location un logement est à la charge exclusive du bailleur. Quatre prestations seulement font exception et peuvent être partagées avec le locataire, dans des limites fixées par décret.
En vente, aucun texte ne plafonne le montant. La protection passe par la transparence : barème public, prix affichés, mandat écrit, et paiement après la signature définitive.
| Critère | Location | Vente |
|---|---|---|
| Montant | Plafonné pour le locataire | Libre |
| Qui paie | Bailleur, sauf 4 prestations partagées | Vendeur ou acquéreur, selon le mandat |
| Calcul | Par m² de surface habitable | Souvent en % du prix |
| Moment | Signature du bail ; état des lieux une fois fait | Après l'acte définitif |
| Affichage | Prix maximums TTC et payeur | Barème TTC, prix avec et sans honoraires |
Côté locataire : quatre prestations, deux plafonds
Ce que le locataire peut payer
L'article 5 limite la part du locataire à :
- l'organisation de la visite ;
- la constitution du dossier ;
- la rédaction du bail ;
- l'état des lieux d'entrée.
Tout le reste revient au propriétaire : rédaction et diffusion de l'annonce, recherche de candidats, gestion locative, édition des quittances. Des « frais de dossier » ou « frais de réservation » ajoutés en plus de ces quatre postes n'ont pas de base légale.
La double limite
Le montant payé par le locataire, toutes taxes comprises, ne peut pas dépasser celui payé par le bailleur, autrement dit la moitié du total. Il ne peut pas non plus dépasser un plafond par mètre carré de surface habitable. On retient le plus bas des deux.
Ces plafonds, fixés en 2014, n'avaient jamais été révisés malgré la revalorisation annuelle prévue. Un arrêté du 17 juillet 2025, modifié par celui du 13 novembre 2025, les a relevés de 0,87 %, selon l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2025. Ils s'appliquent depuis le 1er janvier 2026 :
| Zone | Visite, dossier, bail | État des lieux d'entrée |
|---|---|---|
| Très tendue | 12,10 € TTC / m² | 3,03 € TTC / m² |
| Tendue | 10,09 € TTC / m² | 3,03 € TTC / m² |
| Reste du territoire | 8,07 € TTC / m² | 3,03 € TTC / m² |
Les zones sont définies par des textes réglementaires qui listent les communes concernées ; Service Public met à disposition un simulateur pour vérifier celle d'un logement.
Trois exemples de calcul
- Studio de 25 m², zone tendue, honoraires totaux de 600 € TTC (exemple de Service Public). La moitié fait 300 €, le plafond 25 × 10,09 = 252,25 €. Le locataire paie 252,25 €, le bailleur 347,75 €.
- Studio de 25 m², zone très tendue. Le plafond pour la visite, le dossier et le bail est de 302,50 € ; pour l'état des lieux d'entrée, 25 × 3,03 = 75,75 €.
- T3 de 65 m² hors zone tendue, honoraires totaux de 700 €. Moitié : 350 €. Plafond : 65 × 8,07 = 524,55 €. Ici, c'est la règle de la moitié qui limite : 350 €.
Le loyer n'entre jamais dans le calcul. Une formule du type « un mois de loyer de frais d'agence » ne correspond pas à la règle légale pour la part du locataire.
Quand payer
Les frais de visite, de dossier et de bail sont exigibles à la signature du bail. Ceux de l'état des lieux d'entrée ne le sont qu'une fois la prestation réalisée. Quand un agent intervient, le bail doit reproduire les règles de l'article 5 et le montant des plafonds applicables, sous peine de nullité. Pour le contenu du document lui-même, la trame d'un état des lieux conforme reprend chaque mention exigée.
Et à la sortie ?
Rien. Les frais de l'état des lieux de sortie fait par une agence ne peuvent pas être imputés au locataire : Service Public qualifie d'abusive, et réputée non écrite, une clause du bail qui le prévoirait. Vétusté et restitution du dépôt sont abordées dans le guide consacré au départ du logement.
Quels logements sont concernés
L'article 5 s'applique aux logements loués vides en résidence principale et, par renvoi de l'article 25-3, aux meublés loués à titre de résidence principale. Les locations saisonnières n'entrent pas dans ce cadre.
Côté vente : des honoraires libres mais encadrés
Un montant fixé par l'agence
Service Public le résume ainsi : les honoraires de transaction ne sont pas réglementés. Chaque agence fixe son barème et affiche ses prix maximums toutes taxes comprises. Le client peut négocier à la baisse. Il n'existe pas de pourcentage légal, et les écarts d'une agence à l'autre peuvent être importants.
L'affichage obligatoire
Le barème doit être visible et lisible à l'entrée de l'agence, en vitrine et sur son site internet. Quand les honoraires varient par tranches de prix, l'agence précise si ces tranches se cumulent. Elle indique pour chaque prestation qui paie.
Dans les annonces, deux cas :
- honoraires à la charge de l'acquéreur : l'annonce affiche le prix honoraires inclus, en caractères plus grands, et le prix hors honoraires ; le montant TTC des honoraires est précédé du mot « Honoraires » et exprimé en pourcentage du prix hors honoraires ;
- honoraires à la charge du vendeur : seul le prix de vente hors honoraires est affiché.
Les conditions pour être payé
Pour avoir droit à sa commission, l'agent doit :
- détenir la carte professionnelle « transactions » ;
- avoir reçu un mandat écrit, signé avant de mettre vendeur et acheteur en relation, qui mentionne le montant des honoraires et qui les paie ;
- avoir effectivement rempli sa mission.
Les honoraires sont versés après la signature de l'acte définitif chez le notaire. Le mandat, souvent conclu pour trois mois, est inscrit dans l'ordre chronologique au registre des mandats de l'agence ; seul un titulaire de la carte professionnelle peut le signer. Un bon de visite ne donne droit à aucun honoraire et ne vaut pas mandat. Si le vendeur a confié des mandats simples à plusieurs agences, seule celle qui a trouvé l'acheteur est rémunérée.
Un exemple d'annonce lisible
Prenons un appartement mis en vente 200 000 € hors honoraires, avec 10 000 € TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur. L'annonce doit afficher en gros 210 000 € honoraires inclus, indiquer 200 000 € hors honoraires, puis la mention « Honoraires » suivie de 5 % TTC du prix hors honoraires et de la précision qu'ils sont payés par l'acheteur. Si le même bien était proposé avec des honoraires à la charge du vendeur, seule la somme de 200 000 € apparaîtrait. Cette présentation permet de comparer deux annonces pour des biens voisins sans refaire de calcul.
Location et vente : ce qui change pour le budget
Pour un locataire, le coût d'agence est prévisible avant même la visite : il suffit de connaître la surface et la zone. Pour un acheteur, il dépend du barème de chaque agence et se négocie. Dans les deux cas, la règle commune est la transparence : aucun montant ne peut être exigé s'il n'a pas été affiché ou écrit au préalable.
Ce qu'il est possible de vérifier avant de signer
Pour une location :
- relever la surface habitable indiquée au bail ;
- vérifier la zone du logement avec le simulateur de Service Public ;
- multiplier la surface par le plafond correspondant, pour les deux catégories de prestations ;
- comparer avec la moitié des honoraires totaux mentionnés au bail ;
- contrôler qu'aucune ligne ne s'ajoute hors des quatre prestations prévues.
Pour un achat :
- consulter le barème de l'agence, en vitrine ou sur son site ;
- vérifier dans l'annonce qui paie les honoraires et quel pourcentage ils représentent ;
- relire le mandat ou le compromis : le montant et le payeur doivent y figurer ;
- ne rien verser avant l'acte authentique.
En cas de désaccord
Si une agence réclame à un locataire plus que le plafond, ou des frais sans rapport avec les quatre prestations, un refus écrit en recommandé, qui cite l'article 5 de la loi de 1989 et l'arrêté du 13 novembre 2025, est la première étape ; Service Public propose un modèle de lettre pour refuser des frais réclamés par une agence. Les manquements aux règles d'information peuvent être signalés à la DGCCRF, qui renseigne aussi par téléphone via RéponseConso au 0809 540 550. Pour la suite, un désaccord suit l'ordre habituel des recours d'un litige de consommation, du courrier à la médiation puis au juge. Pour une question d'interprétation des textes sur la location, les ADIL répondent sans frais.
Questions fréquentes
Combien de frais d'agence pour un locataire en 2026 ?
Au plus la moitié des honoraires de visite, dossier et bail, sans dépasser 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € TTC par m² selon la zone, plus au maximum 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux d'entrée.
Les frais d'agence sont-ils calculés sur le loyer ?
Non, pas pour la part du locataire : elle se calcule sur la surface habitable, dans la limite de la moitié des honoraires totaux.
Une agence peut-elle facturer des frais de dossier en plus ?
Non. La constitution du dossier fait partie des quatre prestations partagées et entre dans le plafond. Toute autre prestation est à la charge du bailleur.
Les frais d'agence d'une vente sont-ils négociables ?
Oui. Les honoraires de transaction sont libres et l'agence affiche des prix maximums ; le client peut négocier un montant inférieur.
Quand paie-t-on l'agence lors d'un achat ?
Après la signature de l'acte définitif chez le notaire. Aucun honoraire n'est dû à la signature d'un bon de visite.
Sources et références
- Service Public, Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation — www.service-public.gouv.fr
- Légifrance, Arrêté du 13 novembre 2025 portant révision des plafonds des honoraires de location imputables aux locataires — www.legifrance.gouv.fr
- Légifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5 — www.legifrance.gouv.fr
- Service Public, Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ? — www.service-public.gouv.fr
