Expulsion : du commandement de payer à la trêve hivernale

Le 1er novembre 2026, la trêve hivernale commence : jusqu'au 31 mars 2027 inclus, un locataire sans solution de relogement adaptée ne peut pas être mis dehors, même si un jugement l'a ordonné. Cette date est souvent prise pour une protection totale. Elle ne l'est pas : le commandement de payer, l'audience, le jugement et le commandement de quitter les lieux peuvent tous intervenir pendant l'hiver, et l'expulsion reprend dès le 1er avril si rien n'a bougé.

La chronologie ci-dessous suit l'ordre fixé par les textes, tel que le résume la fiche officielle de Service-Public.fr sur les loyers impayés, vérifiée le 6 août 2026.

L'expulsion locative passe toujours par un juge

En France, aucun propriétaire ne peut décider seul de faire sortir son locataire. L'expulsion suppose un titre exécutoire, c'est-à-dire en pratique un jugement qui prononce la résiliation du bail ou constate qu'elle a joué, puis l'intervention d'un commissaire de justice (l'ancien huissier). C'est la seule personne habilitée à procéder à une expulsion.

Les impayés de loyer ou de charges sont la cause la plus fréquente, mais un défaut d'assurance habitation ou un congé régulier non respecté peuvent aussi mener devant le juge. Le déroulé décrit ici concerne les impayés dans un logement loué comme résidence principale. Pour l'ensemble des protections dont bénéficie l'occupant d'un logement loué, la page sur les droits des locataires reprend les garanties de la loi du 6 juillet 1989.

Le calendrier d'une expulsion, du premier impayé au départ

Ces délais s'additionnent, sans compter le temps d'obtenir une date d'audience, les délais accordés par le juge et la trêve hivernale.

Étape 1 : le commandement de payer et ses six semaines

La procédure démarre réellement lorsque le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce document laisse au locataire six semaines pour régler sa dette. Certaines pages anciennes parlent encore de deux mois : ce délai a été réduit, et la clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayé, est obligatoire dans les contrats de location depuis le 29 juillet 2023.

Pour être valable, le commandement doit contenir plusieurs mentions : le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement le bail peut être résilié et l'expulsion poursuivie, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département, et la possibilité de demander des délais de paiement au juge en application de l'article 1343-5 du Code civil. Sans l'une de ces mentions, il n'a pas de valeur.

Le commissaire de justice signale aussi le commandement à la Ccapex, la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Dans le parc privé, le locataire est alors invité à répondre à un diagnostic social et financier, qui sert à évaluer sa situation et à mobiliser des aides. Y répondre, justificatifs à l'appui, pèse ensuite devant le juge.

Pendant ces six semaines, plusieurs issues restent ouvertes : reprendre le paiement du loyer courant, rembourser tout ou partie de l'arriéré, obtenir un accord écrit d'étalement avec le bailleur, ou solliciter une aide. Si la dette est entièrement soldée dans le délai, la procédure s'arrête là. Si le montant réclamé paraît faux, un désaccord portant sur 5 000 € ou moins doit d'abord passer par une tentative de conciliation, gratuite auprès d'un conciliateur de justice.

Étape 2 : l'assignation et l'audience

Faute de paiement ou d'accord, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le locataire reçoit une assignation, et l'audience ne peut pas se tenir moins de six semaines après sa réception. Ce délai sert aussi à l'enquête sociale : la préfecture est informée et le diagnostic social et financier est transmis au juge.

Une consultation gratuite d'avocat est possible, et l'aide juridictionnelle peut couvrir tout ou partie des frais selon les ressources. Le locataire peut venir à l'audience, seul ou assisté.

Le juge peut en effet accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, à deux conditions selon Service-Public.fr : que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, et qu'il soit en mesure de rembourser sa dette.

Étape 3 : le jugement et l'indemnité d'occupation

Deux issues principales se présentent. Si le juge accorde des délais, le bail continue tant que l'échéancier est respecté. Le moindre manquement, un retard ou une échéance non payée, fait jouer la résiliation sans nouvelle audience.

Si le juge prononce la résiliation, le bail prend fin. Le locataire devient juridiquement un occupant sans droit ni titre et ne paie plus un loyer mais une indemnité d'occupation, dont le montant est fixé par le jugement. Les aides au logement versées par la Caf ou la MSA peuvent être affectées par la procédure ; deux décrets du 12 février 2026 modifient d'ailleurs, à partir du 1er janvier 2027, les règles applicables aux bénéficiaires de l'APL, de l'ALF ou de l'ALS en situation d'impayé.

Dans le logement social, un protocole de cohésion sociale signé avec le bailleur peut suspendre la procédure, en contrepartie de la reprise du loyer et d'un remboursement progressif. Un dossier de surendettement déposé auprès de la Banque de France peut lui aussi, dans certains cas, suspendre l'expulsion lorsque la dette de loyer s'ajoute à d'autres dettes. La rubrique Budget & aides traite des dispositifs liés au budget du foyer.

Étape 4 : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement obtenu, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de quitter les lieux. Il doit mentionner le titre exécutoire, le juge compétent pour contester ou demander des délais, la date à laquelle le logement doit être libéré, l'avertissement qu'une expulsion forcée pourra suivre, et reproduire les articles L412-1 à L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.

Le délai pour partir est en principe de deux mois. Le juge peut le réduire, voire le supprimer, lorsqu'il estime que l'occupant fait preuve de mauvaise volonté. À l'inverse, l'occupant peut saisir le juge de l'exécution du tribunal du lieu du logement avec le formulaire Cerfa 15426, dès la réception du commandement et jusqu'à l'expulsion. Le juge peut accorder de un à douze mois supplémentaires, en tenant compte de l'âge, de l'état de santé, de la situation familiale et des démarches de relogement engagées. Il ne peut pas, en revanche, annuler l'expulsion décidée par le premier jugement.

Ces mois doivent servir à chercher un toit. Une demande de logement social peut être déposée ou renouvelée, et le recours Dalo (droit au logement opposable) est ouvert notamment aux personnes menacées d'expulsion sans relogement. Rester dans le logement après l'expiration du délai, en dehors de la trêve hivernale et hors logement social, expose désormais à une amende de 7 500 €.

Étape 5 : le jour de l'expulsion

L'expulsion a lieu un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures, et le commissaire de justice n'est pas tenu de prévenir de la date. Trois situations se présentent :

• l'occupant accepte de partir : un procès-verbal d'expulsion est dressé et il quitte les lieux immédiatement ;
• l'occupant refuse d'ouvrir ou est absent : le commissaire dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et peut demander au préfet le concours de la police ou de la gendarmerie, accompagné d'un serrurier ;
• le préfet refuse le concours de la force publique : l'occupant reste, et c'est l'État qui peut être condamné à indemniser le bailleur. L'absence de réponse du préfet pendant deux mois vaut refus.

Une personne qui se retrouve sans solution le soir même peut appeler le 115, le numéro gratuit de l'hébergement d'urgence.

Trêve hivernale 2026-2027 : ce qu'elle suspend vraiment

Du 1er novembre au 31 mars inclus, l'expulsion physique d'un locataire est suspendue. La trêve ne gèle rien d'autre : la dette continue de courir, l'indemnité d'occupation reste due, et le bailleur peut assigner, obtenir un jugement et faire délivrer un commandement de quitter les lieux pendant ces cinq mois. Une procédure arrivée à son terme en hiver reprend donc dès le 1er avril.

Selon Service-Public.fr, elle ne s'applique pas lorsqu'un relogement correspondant aux besoins de la famille, notamment en nombre de pièces, est assuré. Les occupants entrés dans un logement par effraction (squat) n'en bénéficient pas. Dans les départements d'outre-mer, une trêve liée à la saison cyclonique peut s'appliquer à la place.

Un dossier FSL, une demande de logement social ou un recours Dalo engagés en novembre ont le temps d'avancer avant avril.

Meubles et papiers après une expulsion

Les biens laissés sur place partent dans un garde-meubles, aux frais de la personne expulsée, qui a deux mois non renouvelables après le procès-verbal pour les récupérer. Ensuite, les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères et les autres sont réputés abandonnés ; les papiers personnels sont conservés sous enveloppe scellée pendant deux ans.

Ce que le bailleur ne peut pas faire

Changer la serrure, entrer dans le logement ou sortir les meubles avant l'intervention du commissaire de justice est interdit, même avec un jugement. Le propriétaire qui se fait justice lui-même s'expose à trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, en plus de poursuites pour violation de domicile. Une plainte peut être déposée auprès de la police ou de la gendarmerie.

Les aides à solliciter, étape par étape

Dès les premiers retards, la Caf ou la MSA doit être informée de tout changement de situation. Les services sociaux de la mairie ou du département, ainsi que les Points conseil budget, orientent vers le FSL, dont l'adresse figure obligatoirement sur le commandement de payer. Le numéro vert SOS loyers impayés (0 805 160 075, du lundi au vendredi) informe locataires et bailleurs. L'ADIL du département renseigne gratuitement sur les droits et la procédure, et un avocat, éventuellement couvert par l'aide juridictionnelle, peut seul défendre le dossier à l'audience.

Lorsque le départ est inévitable, l'état des lieux de sortie reste utile pour fixer l'état du logement et limiter ce qui sera retenu sur le dépôt de garantie.

Questions fréquentes

Combien de loyers impayés faut-il pour lancer une expulsion ?

Aucun nombre minimal n'est fixé par la loi. Le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer dès le premier impayé.

Entre le commandement de payer et le départ, quel délai minimal ?

Les délais légaux additionnés (six semaines, six semaines, deux mois) dépassent déjà trois mois, auxquels s'ajoutent le délai d'audience, les délais de paiement ou de départ accordés par le juge et la trêve hivernale. Une procédure peut ainsi s'étendre sur plus d'une année.

Peut-on être expulsé pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf si un relogement adapté aux besoins de la famille est assuré, ou s'il s'agit d'occupants entrés par effraction. La procédure judiciaire, elle, continue pendant l'hiver.

Un locataire malade ou âgé peut-il être expulsé ?

Oui, aucune catégorie de locataire n'est totalement à l'abri de l'expulsion. L'âge, l'état de santé et la situation familiale comptent en revanche quand le juge de l'exécution fixe un délai supplémentaire de un à douze mois.

Que risque un locataire qui reste après le délai ?

Hors trêve hivernale et hors logement social, rester dans le logement après l'expiration du délai fixé par le commandement de quitter les lieux expose à une amende de 7 500 €, en plus de l'expulsion avec le concours de la force publique.

Sources et références

• Service-Public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire (page vérifiée le 6 août 2026) — www.service-public.gouv.fr